土地購入の注意点:購入方法・登記方法・税金について

土地購入の注意点 土地について

 

こんにちは!エゾムース(@EzoMoose)です♫

注文住宅で家を建てる場合、土地がないと家は建ちません

土地選びと同時にどのように購入するか知っておくことで費用面で節約できる部分もあります

土地を購入する方法として以下の方法があります

  1. 不動産会社から直接購入する
  2. ハウスメーカーや工務店さんに調べてもらい、不動産会社が仲介に入り購入する
    ハウスメーカーが所有している土地を購入する
  3. 知人から(又は自分で探し)個人間売買で購入する
①・②について
資料の手続きなどもしっかり行ってもらうことができ、不動産登記など手間かからず安心して土地購入を行うことができます

しかしその分仲介手数料など土地金額によって徴収されてしまうデメリットもあります

③について
金額的には安く済みますが、売り主とのやり取りや登記手続きなどが必要になってきます

登記は司法書士に依頼することもできますが土地金額によって依頼料が約10万円前後かかります

登記手続きは自分たちで行うこともできますが、慣れない手続きなのでミスがあると何度もやり直しを余儀なくされることがあります

エゾムース
今回、私たちはを選択し、司法書士に依頼せず、自分たちで土地契約から登記手続きまで行いました

そこで、土地購入の注意点として、不動産会社に仲介してもらう場合個人間売買で購入する場合をそれぞれ解説していきます

不動産会社からの仲介で購入する

大きく3つの方法に分けられます

  • 自分たちで直接不動産会社とやり取りする場合
  • ハウスメーカーが土地を探してくれて不動産会社から購入する場合
  • ハウスメーカーが所有している土地を購入する場合

不動産会社の仲介で購入する

『自分で不動産会社から土地を購入する場合』『ハウスメーカーが探してくれた土地を不動産会社から購入する場合』についてです

どちらでも、仲介手数料が発生することがほとんどです

土地の売買価格に対して3% + 6万円 + 消費税かかります

例えば、800万円の土地を仲介してもらい購入すると、30万円 + 税かかることになります
ハウスメーカーに依頼して土地を探すメリット
  • 希望に合った土地を見つけやすい
  • 予算通りの家を建てやすい
  • 手続きがスムーズ

 

土地購入時にかかる費用としては、登記費用がかかります

自分で申請を行うこともできますが、基本は司法書士に依頼し手続きを行ってもらいます

司法書士に依頼すると、登記手続き時に発生する登録免許税の他に司法書士に支払う報酬費がかかります
一般的な司法書士の手数料は8~10万円かかります

エゾムース
自分たちで行うと、この手数料を節約することができます

ハウスメーカーが所有している土地を購入する

分譲地など、ハウスメーカーが所有している土地の場合、仲介手数料がかからないことがほとんどです

しかし、建物に建築条件があることが多いので、十分に気を付けましょう

個人間売買について

私たちの場合、知人から土地と古屋を購入しました
条件付きで、『居抜きの状態』であることでした

※居抜きとは、家屋の中に食器や家具などそのまま残っていることを指します

この場合考えなければいけないのは、古屋の解体登記申請新築のローン申請が通るかどうか、という点でした

古屋を解体して新築を建てる際の注意点についてまとめていますので、ご参考にしてください

土地契約

土地の売買を行う際には契約書を必ず作成しましょう

嫁ムース
今回は契約書を売り主様が作成してくれたので、楽をしてしまいました

契約書のフォーマットはネットにありますので、それを参考にすると良いと思います

契約には署名・捺印(実印)、そして手付金を支払います。

手付金は住宅・土地代金の10%を支払います

これらに内容も契約書に記載してあります

契約書はそれぞれ1通ずつ所有できるようにしておきましょう

登記申請について

所有者を示すために登記申請というものを行わなければなりません

これは住宅と土地、両方必要な事項です

個人間売買ではなく、不動産会社に仲介してもらったとしても登記申請は必要です

不動産会社の場合、買主が不動産会社や司法書士に委任し登記申請を行うことがほとんどです

個人間売買では、所有権移転登記を行います

登記に関わる費用は基本買主(私たち)が支払うことになっています

登記申請に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類はたくさんあります

売り主と買主(私たち)それぞれ必要な書類が違いますので、確認しましょう

買主(私たち)が用意するもの
登記申請書登記原因証明書(or契約書でもいいかも)、委任状(売り主の代わりに登記するので)、住民票(or印鑑証明書)

赤字の書類は法務局のサイトからダウンロードして作成することもできますし、法務局に行き作成することもできます

法務局のサイトへは下記のリンクから飛べます
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

印鑑証明書も新築で購入する際に必要になってくるので、登録していない方は登録しておくことをおすすめします

売り主が用意するもの
印鑑証明書(3か月以内のもの)、権利証、納税証明書(or固定資産評価証明書)

権利証は住所・名前が売り主の印鑑証明書と一致している必要があります
権利証と印鑑証明書の住所が異なる場合は、売り主に所有権登記名義人住所(氏名)変更登記申請を事前に手続きしてもらう必要があります

 

登記申請書に記載する内容は、権利証や固定資産評価証明書の内容や金額を記載していきます

売り主・買主ともに捺印する必要がありますので、捺印する前に法務局へ行き書類に不備がないか確認してもらうことをおすすめします

法務局からダウンロードした書類は、手書きでも問題ありませんが、パソコンで入力しておくが良いと思います
そのほうが手直ししやすいです

エゾムース

私も一度提出した際に書類に不備があり、もう一度売り主様に捺印してもらった経験があります

本当に申し訳なかった…

書類の内容でわからないときは法務局に直接行くと親切に教えてくれます

土地購入に関わる税金について

所有権移転登記に関わる税金は3つあります

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
登録免許税
登記申請時に計算した金額から計算されます

計算方法は法務局に行って聞いてしまうのが一番早いです
電話でも対応してくれました

登記申請を行う際に法務局で収入印紙を購入し、税金を納めます

不動産取得税
後日送られてきます

土地や家屋を購入した際に課税されます

一定の条件を満たすと軽減措置があり、不動産取得税減額申請を行うことができます

新築で建てた場合にも課税されますが、その際は長期優良住宅の申請を行っていると既に軽減措置が適応されているかと思いますので確認してください

嫁ムース
私たちの場合は、軽減措置の適応にはなりませんでした
固定資産税
家屋と土地に課税されます

売り主様と相談し購入したタイミングによっては残っているその年度の固定資産税を支払うかどうか決める必要があります

買主が支払うことがほとんどです

新築の住宅ローン申請

ハウスメーカーでも工務店さんでも、ほとんどの方がローン申請を行うと思います
ローンの申請する銀行は色々ありますが、個人売買で自分で登記申請を行うことによる弊害も出てきます

不動産を介しているとローン申請はどこの銀行でも通りやすいのですが、今回のように個人間売買で登記申請を自分で行うと、ローン申請が通らない銀行もあります

個人間で進めていくと銀行も『この土地大丈夫なの』と土地の信頼性が低くしてしまうためローンが通りにくいようです
エゾムース
私たちは今回個人間売買で登記申請を自分たちで行いましたが、特に銀行の制限はなくローンを組むことができました

まとめ

いかがでしたか?

個人間売買かつ自分で登記申請を行うのは手間暇がかかりましたが、不動産仲介料や司法書士への依頼料を抑えることができる方法になっています

おそらく数十万円節約できたのではないでしょうか

少しでも節約したいという方はぜひ参考にしていただけると嬉しいです

登記に関して詳細は法務局に確認することが間違いないです

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サイト作成者プロフィール

エゾムース

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名前:エゾムース

北海道在住・病院勤務のブロガー。

夫:1993年7月生まれ。

妻:1995年10月生まれ。

20代夫婦がスウェーデンハウスで家を建てました。

北欧、雑貨、コーヒー、緑のある暮らしが大好物。

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